Après 2003 : les illusions perdues.......

Les 2 premières années après la fin des travaux étaient déterminantes pour la commercialisation que devaient opérer les 2 grands propriétaires.

Il fallait profiter de l'engouement de la nouveauté, mettre en place une politique de commercialisation forte et qui devaient être appuyée par des investissements publicitaires entre autres.

Cela n'a pas été fait.

Les commercialisateurs mandatés par les grands propriétaires se succèdent sans avoir de réels moyens de travailler et leur succession n'est pas le reflet du sérieux et de la volonté des 2 grands propriétaires.

MERCIALIS, filiale du groupe CASINO qui est spécialisée dans la commercialisation et se charge des galeries commerciales du groupe, ne veut pas venir s'occuper de la galerie de SAINT MICHEL SUR ORGE!!

En 2004, le Cabinet BERENICE rend son rapport.

Ce rapport met le doigt sur de nombreux disfonctionnements dans la gestion du centre commercial et dans les mesures qui ont été prises jusqu'à présent pour la commercialisation :

*"Malgré une rénovation de grande ampleur achevée en 2001, le centre commercial Bois DES ROCHES présente des signes de faiblesse commerciale inquiétante : vacance persistante de nombreux locaux, aspects de friche commerciale par endroit... Marqué par une organisation spatiale complexe (et a priori très contraignante), ce centre commercial doit de surcroît faire face à une situation concurrentielle en pleine évolution"

 *"Exploité sur une surface de vente de 7.800 le chiffre d'affaires de Géant est estimé autour de 55 M€ TTC.

Rapporté à sa surface, ce niveau d'activité est médiocre :le rendement de l'ordre de 7.000 €/m² est inférieur de 25%
à la moyenne des hypermarchés Géant en FRANCE."

* "Cette relative sous-performance a une conséquence directe sur !e dynamisme de la galerie, avec des flux moindres."

*"cette offre ne peut prétendre à une dimension « shopping » faute d'une variété et densité d'offre suffisantes. Manquent à l'appel en effet (maigre des surfaces disponibles) les enseignes à forte notoriété".

*"Les chiffres d'affaires sont généralement en deçà des attentes, A titre d'exemple, Mim réalise 2 ans après son ouverture un chiffre d'affaires inférieur de 2 0 % à son objectif initial (pourtant raisonnable), et la parfumerie devrait réaliser 2 5 % de cliiffre d'affaires supplémentaires. On pourrait multiplier ces exemples..."

Et ce rapport donne aussi des pistes pour un développement plus concret :

*"Face à ce tableau qui peut sembler particulièrement sombre, l'enjeu est de remetFre le centre commercial dans une dynamique positive à court tenme :...../.....

-par une (re)définition d'une politique locative et commerciales globale et cohérente des deux principaux bailleurs.

-corriger par des actions « légères » les contraintes de fonctionnement actuelles -redonner des signes d'espoir par des actions commerciales rapides

-retrouver une cohérence et une mobilisation des acteurs"

Et enfin le rapport BERENICE donne son point de vue sur la politique des 2 grands bailleurs :

*"Il ne s'agit pas seulement pour les copropriétaires (et surtout les deux principaux) de se mettre d'accord sur les actions de signalétique et de recommercialisation à entreprendre en commun, il s'agit surtout de mettre enplace une stratégie concertée sur les questions de la gestion locative (nature des baux commerciaux, loyers), de l'évolution du merchandising...

Une politique locative cohérente doit permettre d'optimiser le « pilotage » du centre : niveaux de loyers adaptés aux
chiffres d'affaires réalisés, évaluation des risques de départ de preneurs du fait de loyers trop importants, etc. De toute
évidence, ce type de gestion (qui est généralement celle des grands bailleurs commerciaux) n'est pas mise en oeuvre au BOIS DES ROCHES sur l'ensemble des locaux."

Et pour finir :

*"il serait judicieux, notamment pour les commerçants qui souffrent, de faire un geste avec des^ niveaux de l.m.g.
revus à la baisse, compensés par le loyer variable en cas de reprise des chiffres d'affaires...
D'autres systèmes (temporaires) comme les abattements sur les loyers doivent permettre de maintenir l'exploitation
des commerces à court terme et d'éviter de mettre en trop grande difficulté les locataires...
Une telle politique suppose un niveau de compétence et de vision prospective de l'activité commerciale pour pouvoir
rendre cohérente l'action sur les loyers.
La politique cohérente d'un seul des bailleurs est, "â notre avis, vouée à l'échec si elle n'est partagée par le deuxième
partenaire majeur."

 L'argent dépensé pour avoir ce rapport d'un cabinet expert en développement de centre commerciaux aurait été utile si les recommandations issues de ce rapport avaient été suivies mais aucune n'a été mises en oeuvre par les grands propriétaires décideurs.

Pourquoi demander un rapport et ne pas en suivre les recommandations?

Plusieurs explications possibles : 

-L'étude par le cabinet BERENICE a été demandé par la Mairie qui voulait peut tenter de relancer la commercialisation du centre.Le centre commercial est dans la commune un gros pôle d'intérêt pour le monde politique d'où l'initiative de la mairie pour cette étude. Mais la Mairie n'a pas de moyens pour faire faire des investissements supplémentaires aux 2 grands propriétaires qui ne cherchaient depuis le début qu'à bénéficier des budgets publics facilitant les rénovations de centre commerciaux en dépensant le moins possible.

Souvenez-vous qu'il s'agit de 2 grosses sociétés pour lesquelles le profit est le maître mot!!

-Et de ce fait pas question de réinjecter des fonds pour redonner un nouvel élan au centre commercial rénové mais qui n'a toujours pas été inauguré, ce qui est un signe!!

-Bon, il y aurait bien une autre explication, si on avait l'esprit tordu, on pourrait penser que tout ceci fait partie d'un plan à long terme pour se débarasser des petits copropriétaires et/ou exploitants pour que le centre commercial et la galerie soit en totalité la propriété d'un ou 2 grands propriétaires qui auraient les mains libres pour faire de ce complexe commercial ce qu'ils veulent.........Mais non ce serait trop gros n'est-ce pas???

Mais.............nous y reviendrons !!